'En Pierre' Koop-en Renovatiegids voor een Frans huis van natuursteen

Alle boeken besteld tussen 3 november en 3 december worden voorzien van een inlegvel met Sinterklaasgedicht

Een passend cadeau voor elke Frankrijkdromer

5259

'En Pierre' Koop- en Renovatiegids voor een Frans huis van natuursteen

Dit boek is een poging tot het overzichtelijk samenvatten van mijn 32 jaar aankoop- en renovatie avonturen in Frankrijk. Voor een deel ook te vinden in de stokoude blogs:  https://ophuizenjachtindemorvan.blogspot.com   en https://traditioneelvoegenmursenpierres.blogspot.com.

Het biedt een mix aan adviezen voor huizenjagers/kandidaat-kopers en eigenaren/klussers voor de koop, het onderhoud en renovatie van panden van natuursteen, gelardeerd met anekdotes en columns uit het verre en recente verleden.

Sinds 1993 adviseerde ik landgenoten bij de aankoop van hun Franse droom, bijna altijd vanaf een bouwkundig oordeel over het aan te kopen pand en incidenteel juridisch tot het passeren van de transportakte bij de notaris. Veelal volgden daarna nog renovatie-adviezen na aankoop.

Met mijn echtgenote zocht, kocht en renoveerde ik diverse panden en ruïnes en pierre op locaties met prachtig uitzicht in de Morvan. Was een nieuw, nog mooier gelegen, project bewoonbaar, dan werd daar naar verhuisd en ging het vorige project in de verhuur.

Ook onze dochters en partners, in eerste instantie hulpkrachten bij onze renovaties, kregen het renovatievirus te pakken en twee van de drie hebben inmiddels hun eigen stek in Frankrijk.

Voortvloeiend uit deze eigen renovatie-activiteiten werden sinds 2011 een reeks cursussen  'Traditioneel Voegen Murs en Pierres” gegeven, waarbij niet alleen het voegen aan bod kwam, maar werkelijk alle bouwkundige aspecten van een pand van natuursteen.

Ik heb overwogen om de aankooptips geheel te splitsen van de renovatietips, maar omdat een koper zich goed moet informeren over de bouwkundige aspecten van zijn toekomstige huis en de mogelijke noodzakelijk te renoveren zaken, heb ik toch besloten om beiden in één boek onder te brengen.

In de bijlages zijn twee woordenlijsten opgenomen: één voor de in dit boek gebezigde Franse termen en afkortingen met name voor het koopproces (F-NL)  en één voor de bouwkundige woorden (NL-F)

Ik hoop dat dit boek zowel voor eigenaren als voor kandidaat-kopers van een huis “en pierre” een nuttige functie zal hebben .

En Pierre is vanaf heden verkrijgbaar 

Verzending gaat per Post NL met Track & Trace

En Pierre kost 24,95 euro exclusief verzendkosten

Verzendkosten                                Prijs inclusief verzendkosten Voor Nederland: € 4,75              €  29,70 Voor België:        € 8,95              €  33,80 Voor Frankrijk:    € 9,35              €  34,20 Alleen houders van een Nederlandse bankrekening kunnen gebruik maken van het Ideal betaalverzoek. De andere mogelijkheid is het verschuldigde bedrag over te maken naar IBAN NL70 KNAB 0776 6171 17 tnv En Pierre Nota Bene: als de te naamstelling van de gebruikte bankrekening anders is dan de naam van de besteller, mail dit naar enpierre2025@hotmail.com want anders kan het boek niet naar de besteller worden verzonden.

BESTEL HIER JE EXEMPLAAR

Wil je meer dan één exemplaar bestellen, bv als cadeautjes voor vrienden die ook in Frankrijk op huizenjacht zijn of gaan, stuur dan een mail naar enpierre2025@hotmail.com, dan gaan we kijken hoe we de verzendkosten kunnen minimaliseren.

Inwoners van de Morvan kunnen indien gewenst de verzendkosten uitsparen door het boek af te halen in La Gagere-Luzy of Crux-la Ville, mail hiervoor naar enpierre2025@hotmail.com

Correcties 1e druk:

In de eerste druk komen er helaas een reeks taal-en layout fouten voor, die in de tweede druk worden gecorrigeerd. Belangrijker zijn een paar inhoudelijke fouten en verwijzingen. Deze worden hieronder  vermeld:

blz 36 erfrechtkeuze, voor een Frans testanemt met de keuze voor toepassing van Nederlkands erfrecht wordt abusievelijk verwezen naar Bijlage 5, dat moet Bijlage 4 zijn

blz 92 Behandelen van eiken balken met een mengsel van lijnolie en terpentijn. Hiebij moet worden aangevuld: een kleine hoeveelheid siccatif toevoegen om het droogproces te versnellen.

blz 146. Alwaar de terpentijn en terpentine op blz 92 goed zijn  vertaald, is dat niet het geval in het kluswoordenboek NL-F. Terpentine is zeker geen therebentine, maar white spirit in het Frans.

Aanvullingen, items die eigenlijk ook in het boek thuis horen, zijn te vinden onderaan dit blog. Zoals bv bij de vuilafvoerafvoerbelasting TEOM blz 25 en de Vuilwaterafvoer-de vetafscheider blz 45-46

Foto impressies En Pierre

op de vloer van een fermette horen tomettes

kapot gevroren cement voeg

de jampotproef om kleigehalte te bepalen

gereedschap voor het voegen

de Nederlandse pannenstrijker, onbekend in Frankrijk

grater-krabben de juiste nabewerking 

ladderzitje , bij gebrek aan een steiger

dilemma van een gleuvenvuller

de veilige doorbraak methode 

de veilige doorbraak methode voor brede percements

dichtzetten van de schoorsteen

Hase, HR ++ en toppunt van schone ruittechnologie

gainage van uw schoorsteen en andere kacheltips

Van een leien dakje

recyclage van oude staldelen

restant ruif als trapleuning

voederbalk als traptrede

klimop, sluipmoordenaar voor muren en pierre

extra raam doorbraak, o zo gemakkelijk

de snelle , minder veilige methode

Wil je weten welke onderwerpen in 'En Pierre' worden behandeld? Hieronder volgt de inhoud:

                                             INHOUD

Voorwoord

     Introductie

     Het Franse avontuur

DEEL I

De huizenjacht:

Het aankoopproces

Stap 1: De regio

 

Stap 2: De aankoopstrategie

Kopen via een makelaar of rechtstreeks van de eigenaar

Lokkertjes

De makelaarscourtage

Soorten makelaars

 

Stap 3: De bezichtiging

Locatie

Mogelijke minpunten

Veel grond

Gebruik door derden, om niet, huur of pacht

Landmeter, géomètre en kadasterkosten

Naaldhout

Uitzicht

Recht op uitzicht bestaat niet!

 

Stap 4: Het biedproces

Het risico van te hoog bieden

Offre d’achat of promesse d’achat

Het voorlopig koopcontract- compromis de vente (CDV)

Of de promesse synallagmatique de vente

De procedure zonder haken en ogen

De procedure met onverwachte belemmeringen

Uiterste datum passeren transportacte

Een van de verkopende partijen is niet handelingsbekwaam of staat onder curatele

Onbekende erfgenamen bij een onverdeelde boedel

Voorkoopsrecht- droit de préemption- van de Safer of de gemeente

Promesse de vente

    De keuze van de notaris

Afwijkende eigendomsvormen

Copropriété

SCI (Societé civile Immobilière)

Clause tontinière

Viager

Viager occupe/viager libre

Bouwkundige en technische keuringen

DDT-dossier de diagnostic technique

Energie audit

ERP Etat des risques et des pollutions

Septic tank, fosse septique en Spancrapport

Belastingen en kosten

De Franse fiscus

La taxe Foncière

La taxe d’Habitation

Vuilafvoerbelasting (TEOM)

Rioolbelasting

La taxe sur la plus value

Vermogensbelasting

IFI Impôt sur la fortune immobiliere

Erfrechtkeuze

Erven door stiefkinderen

Getrouwd, geregistreerd partnerschap, PACS of geen juridische status met partner

Nederlands levenstestament en algemene volmacht

De betaling van de koopsom

Aanbetaling

Stort deze nooit op de rekening van de makelaar, maar altijd op de derdenrekening van de notaris

Antiwitwaswetgeving

Praktische informatie en tips

Exploitatie van een gîte of chambre d’hôtes

Financiering

Hypotheek voor een tweede woning

Hypotheek voor een maison principale

De cashbuyer krijgt altijd de voorkeur van een verkoper

Geen aansluiting op een waterleidingnet maar een eigen bron

Het kopen van een opknapper

C.U. Certificat d’Urbanisme

PLU Plan Local d’Urbanisme, bestemmingsplan

Plus Value bij een opknapper-2^e woning

Het kopen van een opknapper als dat niet het ideaal van beide partners is

Het kopen van een goedkoop klushuis met het idee dat ooit met winst te verkopen

 

DEEL II

    Renovatiegids

    Fundamenten

    Vuilwaterafvoer

    Rioolaansluiting of septic tank

    Alternatieve systemen

    De cave, een lust of een last? (Column uit 2021)

    Radon

    Vloeren

    Begane grond

    In een fermette hoort een vloer van tomettes (Column uit 2023)

    Ondergrond voor een vloer van tomettes

    Verdiepingsvloer

    Uitvlakken van een doorgezakte zoldervloer met lichtgewicht beton (Column uit    2023)

    Muren

    Kalk versus cement

    Traditioneel voegen murs en pierres

    Voegspecie

    Speciereceptuur

    Bronnen van klei-of leemaarde

    Gereedschap

    Pointmaster

    Voorbewerking van te renoveren muren zonder cementreparaties

    Verwijderen van vastzittende cementvoegen

    Soorten van voegen bij pierres apparentes

    De hand van de voeger

    Soorten van nabewerking

    Zeven van kleiaarde

    Volgorde van vullen van de betonmolen

    Doe-het-zelvers voegen van laag naar hoog

    Splitsteentjes

    Voeg nooit in de volle zon

    Voeg nooit bij (nacht-)vorst

    Risico’s

    De snelheid van uitharden van de specie

    Dilemma van een gleuvenvuller

    Doorbraken voor deuren en ramen in muren en pierre (Column uit 2023)

    Vochtproblemen

    Optrekkend vocht

    Drainage

    Planten die schadelijk zijn voor muren en pierre

    Japanse duizendknoop

    Klimop, wilde wingerd en bramen, sluipmoordenaars voor oude muren en pierrres

    Trappen

    Binnentrap

    Buitentrap

    Recyclage

    Staldelen die een tweede leven krijgen als trap

    Dakbedekking

    Van een leien dakje in de Morvan (column 2013)

    Opbouw dak

    De schoorsteen/schoorstenen

    Gainage van uw schoorsteen en andere kacheltips (column 2022)

    Dakgoten

    Zinkwerk en regenwaterafvoer

    Dakstoel-charpente

    Feest op zolder

    Glaswol versus steenwol

    Over boktorren, andere boorders en merules

    Over muurankers, trekstangen en steunberen (column 2024)

    Vergunningen

    Declaration Prealable (D.P.)

    Permis de Construire (P.C.)

    Verschillen tussen D.P. en C.P.

    Fiscale consequenties bij uitbreiding van het woonoppervlak

   

 

    Bijlage 1: checklist te hanteren door kandidaat-kopers

 

    Bijlage 2: Randvoorwaarden voor de succesvolle exploitatie van een gite

 

     Bijlage 3: Landbouwcontract

 

     Bijlage 4: Woordenlijst Frans-Nederlands

 

     Bijlage 5: Testament keuze Nederlands erfrecht

 

Bijlage 6: Bouwkundige woordenlijst Nederlands  Frans

(Christian von Klösterlein, nederlanders.fr)

 

Bijlage 7: Onze projecten

 

Bijlage 8: Bronnen

 

Epiloog

 

Aantekeningen

 

Ontbrekende items die thuis horen in En Pierre 

1.Mur en pierres sèches en faux mur en pierres sèches

15 september 2025

dit is een hoge keermuur, een faux mur en pierres sèches, waarin onzichtbaar dieperliggende cementspecie voor een grote stabiliteit zorgt. Hier zijn wel drainagemaatregelen getroffen.

 

Heb je veel stenen liggen op je eigen erf? Dan is dat gratis bouwmateriaal, dat je zonder bijkomende kosten dankbaar kan gebruiken. Er komt alleen eigen arbeid aan te pas om er een muur van te bouwen. De meest voorkomende toepassing is die als keermuur, maar ook losstaande scheidingsmuren en hele bouwwerken van gestapelde stenen bestaan al sinds de prehistorie.

En Julius Caesar was onder de indruk van de verdedigingswal/hoge keermuur van de Galliers in Bibracte. Het replica ervan vandaag nog te bewonderen. 

Murus Gallicus Bibracte, stenen gestapeld in een houten frame, zeer stabiel.

Stenen met vlakke zijkanten en vooral steensoorten die gemakkelijk te kappen of te splijten zijn stapelen het gemakkelijkst en met minimaal drie steunpunten kan je daar een stabiele muur van bouwen.

Heb je steensoorten tot je beschikking met weinig rechte vlakken, dan wordt het stapelen een stuk moeilijker en dan is de toepassing als keermuur in een helling, bij voorbeeld voor een terras in de praktijk de enige mogelijkheid om tot een stabiele muur te komen.

Omdat een keermuur en pierre sèches water doorlatend is, hoeft er meestal geen extra drainage te worden toegepast, terwijl dat bij  gemetselde keermuren wel noodzakelijk is.

Het stapelen van een muur is voor mensen met goed drie dimensionaal inzicht goed te doen en het gaat vele malen sneller dan het metselen van een muur met dezelfde afmetingen.

In veel delen van Frankrijk worden (veelal gratis) cursussen gegeven om deze vorm van historisch erfgoed te herstellen en in stand te houden. In de Morvan organiseert het Maison du Parc driedaagse cursussen op verschillende plekken.

Zelf heb ik diverse keermuren en muurtjes gestapeld, de eerste ruim 25 jaar geleden en die staat nog steeds. Deze muur heeft slechts een heel ondiepe fundering van ca 15 cm en een hellingshoek van ca 80 graden. De gebruikte stenen hadden allerlei verschillende hoeken en nauwelijks rechte zijden.  Afwisselend grote en kleine stenen per laag gestapeld, deels twee, deels drie stenen diep met altijd voldoende steunpunten, vaak door kleine steentjes als extra ondersteuning te gebruiken. Ook heb ik elke laag bedekt met een kleine hoeveelheid terre vegetale. Daarin heb ik op een aantal plekken wilde sedum gelegd. Met het resultaat dat er na een paar jaar een prachtige muur met bloeiende sedum was ontstaan. Klimop raad ik af, omdat deze een dik wortelstelsel ontwikkelt die de stenen uit elkaar gaat drukken en daarmee de stabiliteit verloren gaat. Het fijne wortelstelsel van de sedum heeft geen invloed daarop.

 2. Over water en off-grid wonen

23 september 2025

In mijn boek ‘En Pierre’, Koop- en Renovatiegids voor een Frans huis van natuursteen, heb ik de drinkwatervoorziening voor een off-grid woning als een risico beschreven. Want met de klimaatverandering en langdurige droge periodes kunnen zowel putten als bronnen droog komen te vallen.

Zo heb ik een aantal jaren geleden mee gemaakt dat een Nederlandse koper de Nederlandse verkoper van een off-grid woning een proces wilde aandoen op grond van een verborgen gebrek: de bron die sinds 200 jaar als drinkwatervoorziening van dit pand probleemloos had gefunctioneerd, was  een week nadat de koper het huis had betrokken, droog gevallen. In dit betreffende geval heb ik de aangeklaagde verkoper kunnen helpen met afdoende juridisch advies. Tevens is een bevriende grondverzetter  er in geslaagd een diepere grondlaag aan te boren, waardoor er weer een miezerig stroompje water op gang wist te komen. De koper wilde de koop terug draaien, maar had juridisch geen poot meer om op te staan.

Het (tijdelijk) droog vallen van putten en bronnen zal in de toekomst meer gaan voorkomen is de verwachting, men is dus gewaarschuwd.

Waterputten zijn al bekend sinds mensenheugenis, er zijn archeologische sites, ook in Frankrijk, met restanten van putten uit het Neolithicum, 6500 jaar geleden. Deze waren echter hooguit 5 meter diep.  Vanaf ca 2000 v. Chr worden steeds diepere putten gevonden. De Romeinen perfectioneerde de graaf- en bouwtechniek en maakten al putten van tientallen meters diep.

In de Middeleeuwen werden strategisch op een heuvel gelegen kastelen al voorzien van extreem diepe putten om bij een belegering altijd van vers drinkwater te zijn gewaarborgd. De vijand kon hier niet bijkomen en het water dus ook niet vergiftigen. Een dergelijke put was enorm kostbaar en omvatte soms de helft van de totale bouwkosten van een kasteel (Bron Wikepedia-nederlandrs.fr)

De diepste put  met de hand gegraven  (ingestort en verstopt) bevond zich bij kasteel Regenstein in Duitsland met 197 meter. De huidige diepste put ter wereld bevindt zich bij de vesting Kyffhäuser met een diepte van 176 meter. De diepste waterput in Frankrijk is  die van Fort de Joux met 140 meter.

Dit soort waterputten kwamen tot stand onder professionele bouwkundige leiding en met de inzet van reeksen in elke bodemsoort gespecialiseerde bouwvakkers.

Maar ook de waterputten, die je nog overal op het Franse platteland tegenkomt met een diepte tussen de 10 en 20 meter zijn kunstwerken op zich. Over de toegepaste bouwtechnieken kan op zich zelf al een boek worden geschreven

Oude waterputten leveren vaak een rijke bron op van archeologische vondsten.

Dan is het hebben van een eigen bron, een source, een stuk simpeler. Hier welt het rondwater uit zichzelf naar de oppervlakte. Vaak werd een boerderij, een gehucht of een dorp gebouwd bij een source.

Het water werd opgevangen vaak opgevangen in een bassin, een dorpsfontein, alwaar de bewoners hun drinkwater konden halen. Vaak werd er bij voldoende watertoevoer ook nog een washuis aan toegevoegd, een lavoire. De lavoire in het gehucht waar ik me in 1993 vestigde was toen nog in gebruik.

Omstreeks 1950 werd een groot deel van het platteland voorzien van drinkwaternetwerken en komt er zg eau de ville uit de kraan. Hiermede werden de oude waterputten overbodig. Sources en Fontaines met goed gekeurd drinkwater blijven onveranderd populair. Want waar aan het stadswater vaak onsmakelijke hoeveelheden chloor wordt toegevoegd is dat bij een source nooit het geval.

 

3.De REOM, het broertje van de TEOM

23 september 2025

Op blz 35 wordt de TEOM genoemd, de huisvuilafvoerbelasting: Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères. Dit is een belasting die tegelijk met de taxe foncière wordt geheven en daaran gerelateerd is. Ongeacht de hoeveelheid vuil die moet worden afgevoerd. Vooral bezitters van tweede woningen die op jaarbasis maar een beperkte hoeveelheid vuil af te voeren hebben, vinden dit vaak onrechtvaardig.

Niet genoemd in het boek is de zg REOM :  Redevance d'Enlèvement des Ordures. Dit is geen belasting maar een retributie, een vergoeding voor een dienst. Deze wordt geïnd door de gemeente of het betreffende afvalverwerkingssyndicaat. Dezeheffing kan zijn gebaseerd op verschillende criteria:

* forfaitair, vast bedrag per huishouden of per persoon

* gedeeltleijk variabel, basistarief plus een bedrag per lediging container of per gewicht

* volledig variabel, naar rato van je afvalproductie (redevance incitative)

met dank aan Cees Vlottes

4. De vetafscheider – bac à graisses

In het hoofdstukje over de vuilwaterafvoer  blz 45-46 heb ik niet de vetafscheider besproken, omdat deze bij woonhuizen niet (meer) verplicht is en de wetgever de zg fosse toutes eaux voorschrijft, dus zonder een bac à graisse.

Eigenlijk ten onrechte en ook een omissie mijnerzijds, die ik hiermede deels wil rechtzetten.

Zelf heb ik altijd bij al mijn eigen projecten en bij derden een vetafscheider geplaatst voor de vuilwaterafvoer van keuken, wastafels en badkamer. Alleen de toiletten lozen dan rechtstreeks op de septic tank.

De belangrijkste argumenten vóór een vetafscheider zijn:

1.    Bescherming van de septic tank

Vet en olie stollen in de leidingen en in de tank

Dat veroorzaakt sneller slipophoping, verstoppingen en een hogere frequentie van het legen.

De vetafscheider vangt verreweg het grootste gedeelte op van de vetten vóór ze de tank kunnen bereiken.

2.    Verlenging van de levensduur van het systeem

De bacteriële werking van de fosse  is stabieler

Dat vermindert de onderhoudskosten en verlengt de tijd tussen de verplichte vidanges

3.    Vermijden van stankoverlast

Vet dat in de fosse gaat rotten, geeft vaak sterke geuren (zwafelwaterstof)

 

Daarnaast is een vetafscheider in sommige situaties wel verplicht:

Bij grote afstand tussen keuken en fosse (>10 meter)

Bij restaurants, Cdh’s en gîtes met veel maaltijdbereiding

 

Een vetafscheider is gemakkelijk zelf schoon te houden, hou die dan ook gemakkelijk toegankelijk

 

 

 5. Bouwen en Renoveren en pierre met staand of stromend water

Een vraag van een lezer die een source op eigen erf heeft waarvan de opvang  van gemetselde stenen gescheurd is.

Zelf heb ik geen praktijkervaring met metselen onder water, maar de Romeinen wel ! Al 2000 jaar geleden wisten die kademuren te bouwen die nu nog soliede overeind staan onder water.

Dat gebeurde met een specie die nu nog bekend staat als Romeins beton. Een kalk-zand specie met als toevoeging vulkanische as, puzzolana.

 

 

Met gewone cement specie kan je onder water niets beginnen dat spoelt meteen uit. Van de beschikbare kalksoorten in Frankrijk is alleen de NHL 5 waterbestendig, De gangbare NHL 3,5 kan niet tegen staand water. Er bestaat een kant en klare specie van zowel Weber als Tubag- (Tubag NHL+T) . Voordeel van deze laatste specie is dat hij zeer goed hecht op natuursteen en steeds sterker wordt in een natte omgeving. Metsel wel nat op nat, maak de stenen eerst goed nat. Leg dikke ruwe voegen 12-18 mm en breng aan de buitenzijde een dunne slurry aan voor verharding.

 

Er wordt in der Nederlandse waterbouw ook wel gewerkt met Trascementmortel : 1 deel cement, 2 delen trass 8 tot 10 delen scherp zand. Zelf zou ik dit alternatief afraden om dat bij lage waterstand kapotvriezen hierbij eerder zal voorkomen dan bij de kalkhoudende alternatieven.

 

De vragensteller heeft als bijkomend probleem dat in zijn geval er niet alleen sprake is van staand water, maar van stromend water. Als deze stroom krachtig is, dan bestaat het risico dat de specie meteen uitspoelt. Is het mogelijk om de waterstroom tijdelijk om te leiden, dan heeft dat de voorkeur.   Delen eerst droog opbouwen en daarna in het stromende water te laten zakken is eventueel een alternatief.

 

 

 6. Erkennen van een miskoop, dat doet geen hond!

Gedurende mijn 30 jarige jaren adviespraktijk in de Bourgogne en virtueel in heel Frankrijk heb ik veel opdrachtgevers voor een miskoop kunnen behoeden.  Maar ik werd ook in gevallen te hulp geroepen nadat de aankoop al lang was gepasseerd. Bijna nooit heb ik de eigenaar expliciet geconfronteerd met de opmerking dat zijn pand een absolute miskoop was. Waarom zou je dat wel doen, zolang die conclusie niet door de eigenaren zelf is getrokken?

Slechts in één geval werd ik door een zwaar teleurgesteld Belgisch echtpaar gevraagd om te kijken naar hun vrij jonge pand, opgetrokken uit betonblokken, parpaings, dat een aantal scheuren vertoonde die niet eenvoudig te repareren waren. Op zich keurde ik alleen panden en pierre, omdat daar mijn ervaring ligt en nam ik voor andersoortige bouw geen opdrachten aan. Maar omdat niemand dit stel wilde helpen, ging ik er toch naar toe.

Waar scheuren in muren ‘en pierres apparentes’ vrij gemakkelijk en onzichtbaar te repareren zijn, is dat bij blokkenbouw niet het geval. Daar is de scheurvorming bijna nooit oppervlakkig , maar dwars door de muur heen. Demonteren van de blokken muur tot aan het niveau waar de blokken nog vast liggen en opnieuw opbouwen is volgens mij de enige oplossing. Dat ging dit jonge stel doen, daarna snel verkopen en dan opnieuw op huizenjacht naar een degelijker gebouwd huis.

Soms is de misser alleen financieel omdat tegen een te hoge prijs is gekocht, waar dan ook nog grote investeringen moeten worden gedaan voordat het comfortabel bewoonbaar is. Maar dat hoeft uiteindelijk geen miskoop te zijn, alleen een duurkoop.

De pleger van een miskoop steekt jaren lang als een struisvogel de kop in het zand. Op zijn gunstigst wordt de miskoop verkocht om daarna het echte droomhuis te vinden. En dat gebeurt regelmatig.

Meestal ligt de basis van de miskoop niet in het pand zelf, maar is het een locatie- die onverwacht erg tegen valt. Niet voor niets is de aloude onroerend goed waarheid,  er zijn bij de koop maar 3 zaken belangrijk: 1. Locatie, 2. Locatie en 3. Locatie.

Te vermijden valkuilen met betrekking tot de locatie zijn ad random vermeld in de blog https://ophuizenjachtindemorvan.blogspot.com  en uitvoerig structureel beschreven in het boek: ‘ En Pierre’, Koop- en Renovatiegids voor een Frans huis van natuursteen. https://enpierre.blogspot.com

Maar bijna nooit zal je absolute miskopen gepubliceerd zien in alle fraaie Franse verhalen.

7. DPE “En cours” het nationale sprookje ( Column oktober 2025)

Frankrijk is een land van tradities. Van stokbrood onder de arm, van eindeloze bureaucratie- en helaas, ook van makelaars die in hun advertenties doodleuk zetten: ‘DPE en cours'.

Ik ben er recent weer mee geconfronteerd in advertenties van mij bekende en respectabele makelaars.

Maar wat betekent ‘en cours’ eigenlijk ?  Letterlijk, we hebben geen idee of dit huis thermisch zo lek als een vergiet is. Doe maar vast een openingsbod, je ziet achteraf wel hoe diep het energiegat is waar je inspringt.

De wet zegt echter: de energieklasse ( de DPE)  en de energiekosten moeten in de advertentie staan, dus niet ‘en cours’

Toch blijven makelaars massaal dat stoplapje gebruiken alsof het een wettelijk erkende tussenstatus is. En dat is het niet!

Vergelijk het met een pak melk waarop staat ; ‘houdbaarheidsdatum en cours’ Zou je die melk nog vertrouwen?

De controle autoriteit DGCCRF waarschuwt met boetes tot 15000 euro voor professionals die zich niet aan de wet houden. En dat is eigenlijk te goedkoop, want hoeveel schade kan je aanrichten als de argeloze koper straks zijn hele pensioen mag opstoken aan de verwarming van zijn huis met energieclasse F? 

Dus makelaars: kap met dit sprookje. ‘En cours'' is geen informatie, het is een lachertje. Als je advertentie niet compleet is, zet hem dan niet online. Want een huis adverteren zonder DPE is als een auto verkopen zonder kilometerstand: pure misleiding.

Toen ik bovenstaande tekst publiceerde op mijn eigen Facebook pagina, vlogen de makelaars onder mijn Facebookvrienden meteen in de gordijnen. De reacties varieerden van : ‘iedereen doet het, als ik het niet zou doen kost me dat onmisbare omzet.’ ‘De koper krijgt de DPE toch te zien als bijlage van het compromis de vente.’ Ja kunst, want anders is dat cdv ongeldig, maar prijstechnisch is de deal al rond en dan is het uiterst moeizaam om de prijs alsnog verlaagd te krijgen. ‘De pakkans is te verwaarlozen en de boete is te overzien’ (dus te laag!).

Een recente publicatie van het Franse notariaat laat zien dat de energieklasse in toenemende mate de verkoopprijs van een huis mede aan het bepalen is.

Per 2026 zal in heel veel gevallen de DPE voor panden ‘en pierre’ met (deels) elektrische verwarming één klasse hoger uitkomen dan in de voorgaande jaren. De wijziging van de normen gelden nog niet voor het bufferend vermogen van de muren.