'En Pierre' Koop-en Renovatiegids voor een Frans huis van natuursteen

Een passend cadeau voor elke Frankrijkdromer

6775

'En Pierre' Koop- en Renovatiegids voor een Frans huis van natuursteen

Dit boek is een poging tot het overzichtelijk samenvatten van mijn 32 jaar aankoop- en renovatie avonturen in Frankrijk. Voor een deel ook te vinden in de stokoude blogs:  https://ophuizenjachtindemorvan.blogspot.com   en https://traditioneelvoegenmursenpierres.blogspot.com.

Het biedt een mix aan adviezen voor huizenjagers/kandidaat-kopers en eigenaren/klussers voor de koop, het onderhoud en renovatie van panden van natuursteen, gelardeerd met anekdotes en columns uit het verre en recente verleden.

Sinds 1993 adviseerde ik landgenoten bij de aankoop van hun Franse droom, bijna altijd vanaf een bouwkundig oordeel over het aan te kopen pand en incidenteel juridisch tot het passeren van de transportakte bij de notaris. Veelal volgden daarna nog renovatie-adviezen na aankoop.

Met mijn echtgenote zocht, kocht en renoveerde ik diverse panden en ruïnes en pierre op locaties met prachtig uitzicht in de Morvan. Was een nieuw, nog mooier gelegen, project bewoonbaar, dan werd daar naar verhuisd en ging het vorige project in de verhuur.

Ook onze dochters en partners, in eerste instantie hulpkrachten bij onze renovaties, kregen het renovatievirus te pakken en twee van de drie hebben inmiddels hun eigen stek in Frankrijk.

Voortvloeiend uit deze eigen renovatie-activiteiten werden sinds 2011 een reeks cursussen  'Traditioneel Voegen Murs en Pierres” gegeven, waarbij niet alleen het voegen aan bod kwam, maar werkelijk alle bouwkundige aspecten van een pand van natuursteen.

Ik heb overwogen om de aankooptips geheel te splitsen van de renovatietips, maar omdat een koper zich goed moet informeren over de bouwkundige aspecten van zijn toekomstige huis en de mogelijke noodzakelijk te renoveren zaken, heb ik toch besloten om beiden in één boek onder te brengen.

In de bijlages zijn twee woordenlijsten opgenomen: één voor de in dit boek gebezigde Franse termen en afkortingen met name voor het koopproces (F-NL)  en één voor de bouwkundige woorden (NL-F)

Ik hoop dat dit boek zowel voor eigenaren als voor kandidaat-kopers van een huis “en pierre” een nuttige functie zal hebben .

En Pierre is vanaf heden verkrijgbaar 

Verzending gaat per Post NL met Track & Trace

En Pierre kost 24,95 euro exclusief verzendkosten

BESTEL HIER JE EXEMPLAAR

Wil je meer dan één exemplaar bestellen, bv als cadeautjes voor vrienden die ook in Frankrijk op huizenjacht zijn of gaan, stuur dan een mail naar enpierre2025@hotmail.com, dan gaan we kijken hoe we de verzendkosten kunnen minimaliseren.

Inwoners van de Morvan kunnen indien gewenst de verzendkosten uitsparen door het boek af te halen in La Gagere-Luzy , mail hiervoor naar enpierre2025@hotmail.com

Correcties 1e druk:

In de eerste druk komen er helaas een reeks taal-en layout fouten voor, die in de tweede druk zijn gecorrigeerd. Belangrijker zijn een paar inhoudelijke fouten en verwijzingen. Deze worden hieronder  vermeld:

blz 36 erfrechtkeuze, voor een Frans testament met de keuze voor toepassing van Nederlkands erfrecht wordt abusievelijk verwezen naar Bijlage 5, dat moet Bijlage 4 zijn

blz 92 Behandelen van eiken balken met een mengsel van lijnolie en terpentijn. Hiebij moet worden aangevuld: een kleine hoeveelheid siccatif toevoegen om het droogproces te versnellen.

blz 146. Alwaar de terpentijn en terpentine op blz 92 goed zijn  vertaald, is dat niet het geval in het kluswoordenboek NL-F. Terpentine is zeker geen therebentine, maar white spirit in het Frans.

1e druk juli 2025

2e gecorrigeerde druk september 2025

3e  ongewijzigde druk maart 2026

Foto impressies En Pierre

op de vloer van een fermette horen tomettes

kapot gevroren cement voeg

de jampotproef om kleigehalte te bepalen

gereedschap voor het voegen

de Nederlandse pannenstrijker, onbekend in Frankrijk

grater-krabben de juiste nabewerking 

ladderzitje , bij gebrek aan een steiger

dilemma van een gleuvenvuller

de veilige doorbraak methode 

de veilige doorbraak methode voor brede percements

dichtzetten van de schoorsteen

Hase, HR ++ en toppunt van schone ruittechnologie

gainage van uw schoorsteen en andere kacheltips

Van een leien dakje

recyclage van oude staldelen

restant ruif als trapleuning

voederbalk als traptrede

klimop, sluipmoordenaar voor muren en pierre

extra raam doorbraak, o zo gemakkelijk

de snelle , minder veilige methode

Wil je weten welke onderwerpen in 'En Pierre' worden behandeld? Hieronder volgt de inhoud:

                                             INHOUD

Voorwoord

     Introductie

     Het Franse avontuur

DEEL I

De huizenjacht:

Het aankoopproces

Stap 1: De regio

 

Stap 2: De aankoopstrategie

Kopen via een makelaar of rechtstreeks van de eigenaar

Lokkertjes

De makelaarscourtage

Soorten makelaars

 

Stap 3: De bezichtiging

Locatie

Mogelijke minpunten

Veel grond

Gebruik door derden, om niet, huur of pacht

Landmeter, géomètre en kadasterkosten

Naaldhout

Uitzicht

Recht op uitzicht bestaat niet!

 

Stap 4: Het biedproces

Het risico van te hoog bieden

Offre d’achat of promesse d’achat

Het voorlopig koopcontract- compromis de vente (CDV)

Of de promesse synallagmatique de vente

De procedure zonder haken en ogen

De procedure met onverwachte belemmeringen

Uiterste datum passeren transportacte

Een van de verkopende partijen is niet handelingsbekwaam of staat onder curatele

Onbekende erfgenamen bij een onverdeelde boedel

Voorkoopsrecht- droit de préemption- van de Safer of de gemeente

Promesse de vente

    De keuze van de notaris

Afwijkende eigendomsvormen

Copropriété

SCI (Societé civile Immobilière)

Clause tontinière

Viager

Viager occupe/viager libre

Bouwkundige en technische keuringen

DDT-dossier de diagnostic technique

Energie audit

ERP Etat des risques et des pollutions

Septic tank, fosse septique en Spancrapport

Belastingen en kosten

De Franse fiscus

La taxe Foncière

La taxe d’Habitation

Vuilafvoerbelasting (TEOM)

Rioolbelasting

La taxe sur la plus value

Vermogensbelasting

IFI Impôt sur la fortune immobiliere

Erfrechtkeuze

Erven door stiefkinderen

Getrouwd, geregistreerd partnerschap, PACS of geen juridische status met partner

Nederlands levenstestament en algemene volmacht

De betaling van de koopsom

Aanbetaling

Stort deze nooit op de rekening van de makelaar, maar altijd op de derdenrekening van de notaris

Antiwitwaswetgeving

Praktische informatie en tips

Exploitatie van een gîte of chambre d’hôtes

Financiering

Hypotheek voor een tweede woning

Hypotheek voor een maison principale

De cashbuyer krijgt altijd de voorkeur van een verkoper

Geen aansluiting op een waterleidingnet maar een eigen bron

Het kopen van een opknapper

C.U. Certificat d’Urbanisme

PLU Plan Local d’Urbanisme, bestemmingsplan

Plus Value bij een opknapper-2^e woning

Het kopen van een opknapper als dat niet het ideaal van beide partners is

Het kopen van een goedkoop klushuis met het idee dat ooit met winst te verkopen

 

DEEL II

    Renovatiegids

    Fundamenten

    Vuilwaterafvoer

    Rioolaansluiting of septic tank

    Alternatieve systemen

    De cave, een lust of een last? (Column uit 2021)

    Radon

    Vloeren

    Begane grond

    In een fermette hoort een vloer van tomettes (Column uit 2023)

    Ondergrond voor een vloer van tomettes

    Verdiepingsvloer

    Uitvlakken van een doorgezakte zoldervloer met lichtgewicht beton (Column uit    2023)

    Muren

    Kalk versus cement

    Traditioneel voegen murs en pierres

    Voegspecie

    Speciereceptuur

    Bronnen van klei-of leemaarde

    Gereedschap

    Pointmaster

    Voorbewerking van te renoveren muren zonder cementreparaties

    Verwijderen van vastzittende cementvoegen

    Soorten van voegen bij pierres apparentes

    De hand van de voeger

    Soorten van nabewerking

    Zeven van kleiaarde

    Volgorde van vullen van de betonmolen

    Doe-het-zelvers voegen van laag naar hoog

    Splitsteentjes

    Voeg nooit in de volle zon

    Voeg nooit bij (nacht-)vorst

    Risico’s

    De snelheid van uitharden van de specie

    Dilemma van een gleuvenvuller

    Doorbraken voor deuren en ramen in muren en pierre (Column uit 2023)

    Vochtproblemen

    Optrekkend vocht

    Drainage

    Planten die schadelijk zijn voor muren en pierre

    Japanse duizendknoop

    Klimop, wilde wingerd en bramen, sluipmoordenaars voor oude muren en pierrres

    Trappen

    Binnentrap

    Buitentrap

    Recyclage

    Staldelen die een tweede leven krijgen als trap

    Dakbedekking

    Van een leien dakje in de Morvan (column 2013)

    Opbouw dak

    De schoorsteen/schoorstenen

    Gainage van uw schoorsteen en andere kacheltips (column 2022)

    Dakgoten

    Zinkwerk en regenwaterafvoer

    Dakstoel-charpente

    Feest op zolder

    Glaswol versus steenwol

    Over boktorren, andere boorders en merules

    Over muurankers, trekstangen en steunberen (column 2024)

    Vergunningen

    Declaration Prealable (D.P.)

    Permis de Construire (P.C.)

    Verschillen tussen D.P. en C.P.

    Fiscale consequenties bij uitbreiding van het woonoppervlak

   

 

    Bijlage 1: checklist te hanteren door kandidaat-kopers

 

    Bijlage 2: Randvoorwaarden voor de succesvolle exploitatie van een gite

 

     Bijlage 3: Landbouwcontract

 

     Bijlage 4: Woordenlijst Frans-Nederlands

 

     Bijlage 5: Testament keuze Nederlands erfrecht

 

Bijlage 6: Bouwkundige woordenlijst Nederlands  Frans

(Christian von Klösterlein, nederlanders.fr)

 

Bijlage 7: Onze projecten

 

Bijlage 8: Bronnen

 

Epiloog

 

Aantekeningen

Wil je het renoveren van uitgespoelde muren ook in de praktijk leren? In 2026 houdt de auteur voor de laatste keer zijn cursus Traditioneel Voegen Mures en Pierres. Voor inhoud een aanmelding ga naar https://traditioneelvoegenmursenpierres.blogspot.com

 

Ontbrekende items die eigenlijk thuis horen in En Pierre 

1.Mur en pierres sèches en faux mur en pierres sèches

15 september 2025

dit is een hoge keermuur, een faux mur en pierres sèches, waarin onzichtbaar dieperliggende cementspecie voor een grote stabiliteit zorgt. Hier zijn wel drainagemaatregelen getroffen.

 

Heb je veel stenen liggen op je eigen erf? Dan is dat gratis bouwmateriaal, dat je zonder bijkomende kosten dankbaar kan gebruiken. Er komt alleen eigen arbeid aan te pas om er een muur van te bouwen. De meest voorkomende toepassing is die als keermuur, maar ook losstaande scheidingsmuren en hele bouwwerken van gestapelde stenen bestaan al sinds de prehistorie.

En Julius Caesar was onder de indruk van de verdedigingswal/hoge keermuur van de Galliers in Bibracte. Het replica ervan vandaag nog te bewonderen. 

Murus Gallicus Bibracte, stenen gestapeld in een houten frame, zeer stabiel.

Stenen met vlakke zijkanten en vooral steensoorten die gemakkelijk te kappen of te splijten zijn stapelen het gemakkelijkst en met minimaal drie steunpunten kan je daar een stabiele muur van bouwen.

Heb je steensoorten tot je beschikking met weinig rechte vlakken, dan wordt het stapelen een stuk moeilijker en dan is de toepassing als keermuur in een helling, bij voorbeeld voor een terras in de praktijk de enige mogelijkheid om tot een stabiele muur te komen.

Omdat een keermuur en pierre sèches water doorlatend is, hoeft er meestal geen extra drainage te worden toegepast, terwijl dat bij  gemetselde keermuren wel noodzakelijk is.

Het stapelen van een muur is voor mensen met goed drie dimensionaal inzicht goed te doen en het gaat vele malen sneller dan het metselen van een muur met dezelfde afmetingen.

In veel delen van Frankrijk worden (veelal gratis) cursussen gegeven om deze vorm van historisch erfgoed te herstellen en in stand te houden. In de Morvan organiseert het Maison du Parc driedaagse cursussen op verschillende plekken.

Zelf heb ik diverse keermuren en muurtjes gestapeld, de eerste ruim 25 jaar geleden en die staat nog steeds. Deze muur heeft slechts een heel ondiepe fundering van ca 15 cm en een hellingshoek van ca 80 graden. De gebruikte stenen hadden allerlei verschillende hoeken en nauwelijks rechte zijden.  Afwisselend grote en kleine stenen per laag gestapeld, deels twee, deels drie stenen diep met altijd voldoende steunpunten, vaak door kleine steentjes als extra ondersteuning te gebruiken. Ook heb ik elke laag bedekt met een kleine hoeveelheid terre vegetale. Daarin heb ik op een aantal plekken wilde sedum gelegd. Met het resultaat dat er na een paar jaar een prachtige muur met bloeiende sedum was ontstaan. Klimop raad ik af, omdat deze een dik wortelstelsel ontwikkelt die de stenen uit elkaar gaat drukken en daarmee de stabiliteit verloren gaat. Het fijne wortelstelsel van de sedum heeft geen invloed daarop.

 2. 

3.De REOM, het broertje van de TEOM

23 september 2025

Op blz 35 wordt de TEOM genoemd, de huisvuilafvoerbelasting: Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères. Dit is een belasting die tegelijk met de taxe foncière wordt geheven en daaran gerelateerd is. Ongeacht de hoeveelheid vuil die moet worden afgevoerd. Vooral bezitters van tweede woningen die op jaarbasis maar een beperkte hoeveelheid vuil af te voeren hebben, vinden dit vaak onrechtvaardig.

Niet genoemd in het boek is de zg REOM :  Redevance d'Enlèvement des Ordures. Dit is geen belasting maar een retributie, een vergoeding voor een dienst. Deze wordt geïnd door de gemeente of het betreffende afvalverwerkingssyndicaat. Dezeheffing kan zijn gebaseerd op verschillende criteria:

* forfaitair, vast bedrag per huishouden of per persoon

* gedeeltleijk variabel, basistarief plus een bedrag per lediging container of per gewicht

* volledig variabel, naar rato van je afvalproductie (redevance incitative)

met dank aan Cees Vlottes

 

 5. Bouwen en Renoveren en pierre met staand of stromend water

Een vraag van een lezer die een source op eigen erf heeft waarvan de opvang  van gemetselde stenen gescheurd is.

Zelf heb ik geen praktijkervaring met metselen onder water, maar de Romeinen wel ! Al 2000 jaar geleden wisten die kademuren te bouwen die nu nog soliede overeind staan onder water.

Dat gebeurde met een specie die nu nog bekend staat als Romeins beton. Een kalk-zand specie met als toevoeging vulkanische as, puzzolana.

 

 

Met gewone cement specie kan je onder water niets beginnen dat spoelt meteen uit. Van de beschikbare kalksoorten in Frankrijk is alleen de NHL 5 waterbestendig, De gangbare NHL 3,5 kan niet tegen staand water. Er bestaat een kant en klare specie van zowel Weber als Tubag- (Tubag NHL+T) . Voordeel van deze laatste specie is dat hij zeer goed hecht op natuursteen en steeds sterker wordt in een natte omgeving. Metsel wel nat op nat, maak de stenen eerst goed nat. Leg dikke ruwe voegen 12-18 mm en breng aan de buitenzijde een dunne slurry aan voor verharding.

 

Er wordt in de Nederlandse waterbouw ook wel gewerkt met Trascementmortel : 1 deel cement, 2 delen trass 8 tot 10 delen scherp zand. Zelf zou ik dit alternatief afraden om dat bij lage waterstand kapotvriezen hierbij eerder zal voorkomen dan bij de kalkhoudende alternatieven.

 

De vragensteller heeft als bijkomend probleem dat in zijn geval er niet alleen sprake is van staand water, maar van stromend water. Als deze stroom krachtig is, dan bestaat het risico dat de specie meteen uitspoelt. Is het mogelijk om de waterstroom tijdelijk om te leiden, dan heeft dat de voorkeur.   Delen eerst droog opbouwen en daarna in het stromende water te laten zakken is eventueel een alternatief.

 

 

 6. Erkennen van een miskoop, dat doet geen hond!

Gedurende mijn 30 jarige jaren adviespraktijk in de Bourgogne en virtueel in heel Frankrijk heb ik veel opdrachtgevers voor een miskoop kunnen behoeden.  Maar ik werd ook in gevallen te hulp geroepen nadat de aankoop al lang was gepasseerd. Bijna nooit heb ik de eigenaar expliciet geconfronteerd met de opmerking dat zijn pand een absolute miskoop was. Waarom zou je dat wel doen, zolang die conclusie niet door de eigenaren zelf is getrokken?

Slechts in één geval werd ik door een zwaar teleurgesteld Belgisch echtpaar gevraagd om te kijken naar hun vrij jonge pand, opgetrokken uit betonblokken, parpaings, dat een aantal scheuren vertoonde die niet eenvoudig te repareren waren. Op zich keurde ik alleen panden en pierre, omdat daar mijn ervaring ligt en nam ik voor andersoortige bouw geen opdrachten aan. Maar omdat niemand dit stel wilde helpen, ging ik er toch naar toe.

Waar scheuren in muren ‘en pierres apparentes’ vrij gemakkelijk en onzichtbaar te repareren zijn, is dat bij blokkenbouw niet het geval. Daar is de scheurvorming bijna nooit oppervlakkig , maar dwars door de muur heen. Demonteren van de blokken muur tot aan het niveau waar de blokken nog vast liggen en opnieuw opbouwen is volgens mij de enige oplossing. Dat ging dit jonge stel doen, daarna snel verkopen en dan opnieuw op huizenjacht naar een degelijker gebouwd huis.

Soms is de misser alleen financieel omdat tegen een te hoge prijs is gekocht, waar dan ook nog grote investeringen moeten worden gedaan voordat het comfortabel bewoonbaar is. Maar dat hoeft uiteindelijk geen miskoop te zijn, alleen een duurkoop.

De pleger van een miskoop steekt jaren lang als een struisvogel de kop in het zand. Op zijn gunstigst wordt de miskoop verkocht om daarna het echte droomhuis te vinden. En dat gebeurt regelmatig.

Meestal ligt de basis van de miskoop niet in het pand zelf, maar is het een locatie- die onverwacht erg tegen valt. Niet voor niets is de aloude onroerend goed waarheid,  er zijn bij de koop maar 3 zaken belangrijk: 1. Locatie, 2. Locatie en 3. Locatie.

Te vermijden valkuilen met betrekking tot de locatie zijn ad random vermeld in de blog https://ophuizenjachtindemorvan.blogspot.com  en uitvoerig structureel beschreven in het boek: ‘ En Pierre’, Koop- en Renovatiegids voor een Frans huis van natuursteen. https://enpierre.blogspot.com

Maar bijna nooit zal je absolute miskopen gepubliceerd zien in alle fraaie Franse verhalen.

7. DPE “En cours” het nationale sprookje ( Column oktober 2025)

Frankrijk is een land van tradities. Van stokbrood onder de arm, van eindeloze bureaucratie- en helaas, ook van makelaars die in hun advertenties doodleuk zetten: ‘DPE en cours'.

Ik ben er recent weer mee geconfronteerd in advertenties van mij bekende en respectabele makelaars.

Maar wat betekent ‘en cours’ eigenlijk ?  Letterlijk, we hebben geen idee of dit huis thermisch zo lek als een vergiet is. Doe maar vast een openingsbod, je ziet achteraf wel hoe diep het energiegat is waar je inspringt.

De wet zegt echter: de energieklasse ( de DPE)  en de energiekosten moeten in de advertentie staan, dus niet ‘en cours’

Toch blijven makelaars massaal dat stoplapje gebruiken alsof het een wettelijk erkende tussenstatus is. En dat is het niet!

Vergelijk het met een pak melk waarop staat ; ‘houdbaarheidsdatum en cours’ Zou je die melk nog vertrouwen?

De controle autoriteit DGCCRF waarschuwt met boetes tot 15000 euro voor professionals die zich niet aan de wet houden. En dat is eigenlijk te goedkoop, want hoeveel schade kan je aanrichten als de argeloze koper straks zijn hele pensioen mag opstoken aan de verwarming van zijn huis met energieclasse F? 

Dus makelaars: kap met dit sprookje. ‘En cours'' is geen informatie, het is een lachertje. Als je advertentie niet compleet is, zet hem dan niet online. Want een huis adverteren zonder DPE is als een auto verkopen zonder kilometerstand: pure misleiding.

Toen ik bovenstaande tekst publiceerde op mijn eigen Facebook pagina, vlogen de makelaars onder mijn Facebookvrienden meteen in de gordijnen. De reacties varieerden van : ‘iedereen doet het, als ik het niet zou doen kost me dat onmisbare omzet.’ ‘De koper krijgt de DPE toch te zien als bijlage van het compromis de vente.’ Ja kunst, want anders is dat cdv ongeldig, maar prijstechnisch is de deal al rond en dan is het uiterst moeizaam om de prijs alsnog verlaagd te krijgen. ‘De pakkans is te verwaarlozen en de boete is te overzien’ (dus te laag!).

Een recente publicatie van het Franse notariaat laat zien dat de energieklasse in toenemende mate de verkoopprijs van een huis mede aan het bepalen is.

Per 2026 zal in heel veel gevallen de DPE voor panden ‘en pierre’ met (deels) elektrische verwarming één klasse hoger uitkomen dan in de voorgaande jaren. De wijziging van de normen gelden nog niet voor het bufferend vermogen van de muren.

8. Jachtrechten in Frankrijk

Wist u dat in 90 % van het Franse platteland jachtrechten worden verleend en dat veel eigenaren van de betreffende terreinen daar geen notie van hebben?  Indien u een pand koopt op het platteland is makelaar noch notaris verplicht u te melden dat op uw terrein een jachtrecht- ACCA -verleend. ACCA staat voor Association Communale de Chasse Agrééé.

Dat komt omdat het jachtrecht publiekrechtelijk is en  behoort tot openbare informatie, net zoals het bestemmingsplan PLU.  Wel is de makelaar verplicht antwoord te geven als je hem of haar vraagt of er jachtrechten bestaan op het terrein dat je overweegt te kopen.

Als de makelaar weet dat je als koper absoluut geen jacht wil hebben op je aan te kopen terrein en hij/zij  bewust verzwijgt dat er een ACCA op rust, dan is er sprake van misleiding en kan de koop geannuleerd worden en/of schadevergoeding geëist.

De ACCA wordt telkens voor een periode van vijf jaar verleend en er zijn een aantal mogelijkheden om van de verleende jachtrechten op jouw terrein na afloop van die periode te beëindigen:

1.    Als je principieel tegenstander ( gewetensbezwaard) van de jacht bent, vrij complex om dit voor elkaar te krijgen.

2.    Indien je meer dan 20 ha aaneengesloten grond in eigendom hebt.

Je moet dan zes maanden voor de hernieuwing een schriftelijhk verzoek doen bij de Prefectuur met kopie aan de ACCA en kopie aan de FDC ( Federation Départementale des Chasseurs)

 

Overigens zijn er wel wat gevallen bekend van jagers die het buitenlanders die hun jachtrecht weten te blokkeren het leven zuur weten te maken. Het kan vaak beter zijn om lid te worden van de jagersvereniging en samen op je terrein te gaan jagen.

9. Je Franse huis zit in een SCI.

De verkoop van een Frans huis dat in een SCI (Société Civile Immobilière) zit, vraagt extra aandacht. Het lijkt simpel, maar er zijn juridische, fiscale én praktische valkuilen. Hieronder de belangrijkste punten, overzichtelijk gegroepeerd.

---

9.1. Wat verkoop je precies?

Bij een SCI zijn er twee opties:

A. Verkoop van het onroerend goed door de SCI

• De SCI blijft bestaan.
• De SCI verkoopt het huis aan een derde.
• De verkoopopbrengst blijft in de SCI (of wordt daarna uitgekeerd).

B. Verkoop van de aandelen (parts sociales) van de SCI

• Het huis blijft eigendom van de SCI.
• De koper koopt (een deel van) de aandelen.
• Dit komt veel voor bij familie-overdrachten of bij slimme fiscale planning.

👉 Dit onderscheid is cruciaal: fiscale behandeling, kosten en risico’s verschillen sterk.

---

9.2. Meerwaardebelasting (plus-value)

Bij verkoop van het huis (optie A)

• De SCI betaalt plus-value immobilière.
• Tarief:
• 19% inkomstenbelasting
• 17,2% sociale lasten
• Aftrek naarmate de SCI het pand langer bezit (volledige vrijstelling pas na 30 jaar).

⚠️ Is de SCI IS-plichtig (impôt sur les sociétés)?

• Dan geldt een heel ander en vaak ongunstiger regime:
• Geen vaste vrijstellingstermijnen
• Belasting op boekwinst
• Mogelijk hoge eindafrekening

Bij verkoop van aandelen (optie B)

• Verkoper betaalt plus-value sur valeurs mobilières
• Kopers betalen 5% registratierechten (lager dan 7–8% bij vastgoed)

---

9.3. Fiscale status van de SCI (zeer belangrijk)

Controleer:

• IR of IS?
• SCI à l’IR → transparant, vaak gunstiger bij particulier bezit
• SCI à l’IS → fiscaal complex, vaak nadelig bij verkoop
• Afschrijvingen, leningen en reserves
• Eventuele rekening-courant van associés

👉 Kopers (en notarissen) haken vaak af bij SCI’s met IS-status.

---

9.4. Statuten van de SCI

Let op:

• Is verkoop toegestaan zonder toestemming van alle associés?
• Is er een agrément-clausule (toestemming vereist bij overdracht van aandelen)?
• Zijn er voorkeursrechten voor mede-aandeelhouders?
• Zijn de statuten actueel en correct geregistreerd?

⚠️ Oude of slordige statuten = vertraging of afstel van verkoop.

---

9.5. Schulden en verplichtingen

• Hypotheken op naam van de SCI?
• Lopende leningen of borgstellingen?
• Achterstallige belastingen of charges?
• Verhuurcontracten (bail) die de koper moet overnemen?

Bij aandelenverkoop neemt de koper alles over — inclusief verborgen risico’s.

---

9.6. Notariële en praktische aandachtspunten

• Diagnostische rapporten zijn verplicht, ook bij SCI
• Notaris zal:
• statuten
• aandeelhoudersregister
• jaarrekeningen
• fiscale status
  grondig controleren
• Niet elke Franse notaris is even SCI-vaardig

👉 Kies bij voorkeur een notaris met SCI-ervaring.

---

9.7. Buitenlandse associés (zoals Nederlanders)

• Mogelijke belastingplicht in Frankrijk, ook als je in NL woont
• Verdragen NL–FR voorkomen dubbele belasting, maar:
• juiste aangifte is essentieel
• soms bronheffing in Frankrijk
• Bij meerdere landen: vooraf fiscaal advies is sterk aan te raden

---

9.8. Wanneer extra opletten?

Zeker als:

• de SCI ouder is dan 20 jaar
• er ooit is verbouwd zonder correcte facturen
• het pand als résidence secondaire diende
• het pand deels werd verhuurd
• de SCI IS-plichtig is

---

Conclusie

Een SCI kan handig zijn, maar bij verkoop:

• is de fiscale afrekening vaak onderschat
• kan een aandelenverkoop aantrekkelijker zijn dan verkoop van het huis zelf
• zijn statuten en fiscale status doorslaggevend

10. DPE verjaardag-eindelijk een kritisch stuk van een echte specialist:

Terwijl we over enkele maanden het twintigjarig bestaan van de DPE vieren – deze institutionele diagnose die inmiddels onlosmakelijk verbonden is met Franse vastgoedtransacties – is een terugblik op deze grootschalige thermische truffeljacht op zijn plaats.

Een procedure die twintig jaar bestaat, zou normaal gesproken een zekere volwassenheid moeten hebben bereikt en een status die haar geloofwaardigheid ondersteunt. Is dat niet het geval, dan zou zij logischerwijs moeten verdwijnen. In Frankrijk blijft de DPE echter bestaan als een onvermijdelijke financiële last bij elke verkoop, ondanks het feit dat iedereen die professioneel actief is in het vastgoed het totale gebrek aan betrouwbaarheid ervan erkent.

Oorspronkelijk bedoeld als tegenhanger van de technische autokeuring die vijftien jaar eerder werd ingevoerd, moest de DPE kopers inzicht geven in het energieverbruik dat hun felbegeerde woning zou vergen. Maar hoe kan men dat op een geloofwaardige manier benaderen?

Bij een auto is het eenvoudig: een reeks controlepunten, toegepast op geïndustrialiseerde objecten, maakt het mogelijk dat een monteur relatief objectief de staat van het voertuig beoordeelt. Zeker nu, dertig jaar later, voor recentere modellen volstaat het vaak om de computer aan te sluiten, waarna het boordsysteem al een groot deel van de informatie prijsgeeft.

Een woning is echter geen auto, en een DPE-diagnost is geen monteur. Dat is niet toevallig: waar een autokeurder eerst een tweejarige opleiding in mechanica moet volgen voordat hij zich kan specialiseren, hoeft een DPE-diagnost slechts… elf dagen opleiding te bewijzen, ongeacht zijn oorspronkelijke achtergrond. Dat zegt veel over het beeld dat de Franse staat blijkbaar heeft van de bouwwereld.

De paradox is schrijnend. Enerzijds worden gestandaardiseerde, gedocumenteerde en perfect beheerste industriële systemen gecontroleerd, met een gemiddelde leeftijd van 11,5 jaar. Anderzijds moeten unieke bouwwerken worden gediagnosticeerd, waarvan de constructietechnieken door de geschiedenis heen zijn geëvolueerd, met een gemiddelde leeftijd van 42 jaar en waarvan bijna 50% de honderd jaar nadert. En na elf dagen opleiding verwacht men dat de diagnostici tot perfect geloofwaardige conclusies komen.

Zelfs architecten, na zes jaar studie, beheersen niet noodzakelijk alle bouwtechnieken die in het Franse woningbestand voorkomen. Het is dan ook niet verwonderlijk dat, ondanks twintig jaar inspanning, deze verplichte heffing vandaag door niemand nog serieus wordt genomen.

Toch zijn de methodes in twintig jaar tijd geëvolueerd.

Aanvankelijk was de diagnose gebaseerd op het werkelijke energieverbruik van de bewoners. Uiteraard was er geen enkele manier om te weten of zij het hele jaar door op 25 °C leefden, of liever in de winter een dubbele trui aantrokken en de verwarming op 16 °C hielden. En bij verwarming met een houtkachel werd het nog problematischer om het reële energieverbruik te beoordelen.

Vandaag moeten diagnostici daarom de warmteverliezen van de gebouwschil invoeren op basis van facturen van uitgevoerde werken — als die al beschikbaar zijn. Zo niet, dan wordt de wand “gedefinieerd” aan de hand van dikte en veronderstelde samenstelling, waarbij elk materiaal een standaardwaarde krijgt toegewezen.

Bij oude gebouwen, die zo wijdverbreid zijn, leidt dit vrijwel automatisch tot de conclusie: “X cm enkel materiaal” en dus “onvoldoende isolatie”. Of de muur nu 20 of 50 cm dik is, lijkt daarbij irrelevant. Iedereen met een minimale bouwkundige kennis weet echter dat muren van 40 of 50 cm vaak uit meerdere materialen bestaan en dat het feit dat ze niet hol klinken (“toc toc”) niet betekent dat ze slecht isoleren.

Een bakstenen muur van 25 cm met een luchtspouw en terracotta vloeren kan thermisch zeer performant zijn, en zelfs superieur aan minerale wol wat betreft zomercomfort. Maar om zulke samenstellingen te herkennen, is kennis nodig van de bouwgeschiedenis — kennis die je onmogelijk in elf dagen verwerft. Bovendien kent de rekenmotor niet alle historische materialen, noch hun werkelijke prestaties. Het resultaat is dus hooguit een grove benadering.

Diezelfde bouwkundige kennis zou ook duidelijk maken dat het feit dat een raam gloednieuw is en voorzien van hoogrendementsglas, niet automatisch betekent dat een woning thermisch efficiënt wordt. Warmteverliezen ontstaan vooral in de uitvoering en in de aansluitingen tussen bouwdelen. Een nieuw PVC-raam dat “in renovatie” wordt geplaatst, laat vaak warmte ontsnappen via de aansluiting met het oude metselwerk — of het oude kozijn fungeert op zichzelf al als een zeef.

En wanneer men, blindelings de Franse doctrine uit de jaren zeventig volgend, ventilatieroosters in droge ruimtes boort, is het allerminst zeker dat het nieuwe schrijnwerk efficiënter is dan het vorige. Het is bijzonder lastig om bewoners uit te leggen dat een investering die zij als legitiem en bovendien rijkelijk gesubsidieerd beschouwden — uitgevoerd door een bedrijf met het RGE-label (“Reconnu Garant de l’Environnement”) — in werkelijkheid vaak neerkomt op pure misleiding.

Daarbovenop komt nog de energiebron zelf, want naast verbruik speelt ook de uitstoot van broeikasgassen een rol. Tot aan de RE2020-norm werd een gasketel gunstiger beoordeeld dan elektrische verwarming; vandaag is dat precies omgekeerd. En wanneer verschillende energiebronnen worden gecombineerd — bijvoorbeeld een houtkachel en gasverwarming — heeft de rekenmotor de neiging deze simpelweg op te tellen, waardoor de woning sneller als “thermische zeef” wordt geclassificeerd, in plaats van te erkennen dat de ene bron het gebruik van de andere vermindert.

Dit soort nuances en een doordacht gebruik van het instrument vergt een beheersing die onmogelijk in elf opleidingsdagen kan worden verworven. Tussen benaderingen en schijnzekerheden wordt het dan ook bijzonder moeilijk om tot een geloofwaardig resultaat te komen.

Wanneer ten slotte, als kers op de taart, een nieuwe DPE — gebaseerd op de “fysische” gegevens van muren en nieuwe installaties ná renovatie — slechter uitvalt dan de oorspronkelijke DPE, die gebaseerd was op het werkelijke verbruik van de vorige bewoners, rijst onvermijdelijk de vraag naar het ware doel van deze hele maskerade. Welke van beide DPE’s is immers het meest geloofwaardig?

Bij de verkoop zal de makelaar, die het zelf vaak niet beter begrijpt dan de diagnost of de koper, iedereen commercieel geruststellen met de woorden dat het slechts een formaliteit is en dat men er geen waarde aan moet hechten.

Zo verloopt het leven in het Franse vastgoed: ergens tussen incompetentie, benadering en overheidssubsidies die worden verspild onder het mom van pseudowetenschappelijke berekeningen en een zogenaamd ecologisch geweten.

Stéphane Védrenne

Architect – stedenbouwkundige

Artikel uit Chroniques de l’Architecture

Voor de Franse versie zie https://recherche-immo-corse.fr/.../le-diagnostic-de...

 

11. Aannemer, artisan, klusbedrijf in Frankrijk

In Nederland en België is ‘aannemer’ geen beschermde titel en iedereen mag zich zo noemen, mits men zich houdt aan de geldende wetten. Zodra een klusbedrijf in Nederland een werk aanneemt tegen een vaste prijs, is dat klusbedrijf juridisch al aannemer en valt dat onder de regels van het BW art 7:750 en volgende.

In Frankrijk is dit echter anders en mag een klusbedrijf zich niet zomaar aannemer, artisan, entrepreneur of entreprise de bâtiment noemen noemen.

Een klusbedrijf is meestal een éénmanszaak (micro-entreprise)  dat kleine renovaties en onderhout uitvoert.

Vaak groeien artisans als een metselaar, dakdekker of loodgieter uit tot algemene aannemer en  zijn soms in wisselende situaties als elkaars onderaannemer.

Als je je ‘aannemer’ wil noemen in Frankrijk gelden de volgende regels en verplichtingen:

1.Inschrijving bij de Chambre de Métier et de l’Artisanat

* Als je als ambachtsman handwerk uitvoert:  als artisan

* Voor algemene aanneming moet je een beroep uitoefenen dat officieel erkend is.

* Bewijs van vakbekwaamheid met een relevant diploma of minimaal 3 jaar werkervaring in het vakgebied.

2.Garantie en verzekeringsplichten:

* garantie décenale ; 10 jarige aansprakelijkheidsverzekering voor structureel werk

* aansprakelijkheidsverzekering RC pro

Een klusbedrijf dat  zich voordoet als aannemer zonder aan der wettelijke eisen te voldoen is strafbaar en kan ook juridische en financiële problemen krijgen bij schade of conflicten met klanten.

Laat je grotere klussen uitvoeren vraag de aanbieder dan altijd naar zijn verzekeringen en inschrijvingen. Het lijkt me overbodig om te melden dat als je een klus zwart laat uitvoeren je geen mogelijk hebt om eventuele schade of wanprestatie te claimen. Je bent als opdrachtgever ook aansprakelijk als je zwartwerker van steiger of ladder valt en daardoor arbeidsongeschikt wordt.

Hieronder een voorbeeld van een  Frans aannemingscontract met als extra relevante clausules die handig zijn als het gaat om de renovatie of uit breiding van een pand ‘en pierre’.

12. Voorbeeld aannemingsovereenkomst Frankrijk

Contrat d’Entreprise-Travaux

Entre les soussignés:

Le Maître d’ouvrage:

Nom:……………….

Adresse:…………………..

 

Et l’Entreprise:

Nom:…………………………

Forme juridique:……………………………….

SIRET:………………….

Adresse:……………………..

Il a été convenu ce qui suit:

 

Article 1 - Objet du contract

Le present contrat a pour objet la réalisation des travaux suivants:

(descriptif détaillé ou renvoi au devis)

Les travaux seront exécutés conformement:

au devis nr….du…..

aux règles de lárt et aux normes DTU en vigeur

 

Article 2 – Prix

Le prix des travaux est fixé de manière forfaitaire à la somme de:

…………………………….€ TTC

Ce prix comprend l’ensemble des fournitures, de la main-oeuvre et des sujétions normales du chantier

 

Article 3 – Modalités de paiement

Acompte à la signature: ……………%

Paiements intermediaires:………..

Solde à la réception des travaux:………..

 

Article 4 – Délais

Les travaux débuteront le ………………….

La durée d’execution est fixée à  ……. Jours ouvrés

En cas de retard imputable à l’enterprise , une pénalité de ….€ par jour pourra appliquée

 

Article 5 –  Réception des travaux

La réception des travaux sera effectuée contradictoirement.

Elle pourra être proncée avec ou sans réserves.

 

Article 6 – Assurances

L’entreprise déclare être assurée pour:

La responsibalité civile professionelle

La garantie décennale

Assureur:…………….

Nr de police:…………….

Article 7- Garanties légales

L’entreprise  rsete tenue:

de la garantie de parfait achèvement ( 1 an)

de la garantie biennale ( 2 ans)

de la garantie décennale (10 ans)

 

Article 8- Droit applicable

Le présent contra test soumis au droit français.

Toute litige relèvera de la competence  du tribunal du lieu de situation de l’immeuble.

 

Fait à ….le……

Signatures:

Le Maître d’ouvrage

L’Entreprise

 

Daarnaast is het in geval het renovatie van een oud pand en pierre aanbeveling om een bijlage van voorwaarden op te nemen die specifieke eisen omschrijven die rekening houden met de oude bouwmethoden van een pand en pierre. Als er bij voorbeeld expliciet het toepassen van cement niet wordt toegestaan, dan bestaat het risico dat dat volop wordt gebruikt en daarmee het vochtregulerend vermogen van de muren wordt vernietigd.

Deze bijlage in het Frans is in voorbereiding.

Naast de reviews onder de kop reacties, hierbij een review van een lezer zonder Google account:

Het boek Ën Pierre' van Bram van Zanten heb ik gekocht tijdens de voegcursus van de schrijver. Het leest als een trein en staat boordevol anecdotes en super praktische info voor de aankoop en het renoveren of verbouwen van een natuurstenen woning.  Ondanks dat wij ons pand al hadden gekocht, bleek het eerste deel (de aankoop) alsnog zeer bruikbaar als checklist en naslagwerk. Ook het tweede deel van het boek is inmiddels al vaak herlezen om te putten uit alle tips en tricks en is een super leidraad bij alle voorkomende klusproblemen. Het heeft mij geholpen om veel klussen met veel meer kennis en daarmee vertrouwen en plezier gewoon zelf aan te pakken. Bram bedankt!

R. Zeilman